如何投资房地产 无需支付任何资本收益

时间:2019-03-05 15:08:47|来源:

“减税和就业法”创造了一个新的减税政策,为经济困难地区的某些投资带来0%资本利得税的潜力。但是你需要等待10年才能宣称它。

如何投资房地产 无需支付任何资本收益

这些新投资是与合格机会区相关的资金 - 全国约有8,000个地区官员指定为最需要帮助的地区,包括城市和农村地区。合格的投资可以是房地产 - 商业地产是早期的最爱 - 以及小型制造商和服务业。

对合格机会区基金或企业投资的税收减免在五年后开始,七年后再次开始; 但最慷慨的条款 - 即0%的利率 - 适用于至少持有10年的投资。

我如何获得此减税优惠?

纳税人出售股票等现有投资,获得资本收益。特殊规则适用于销售贸易或商业中使用的房地产。然后,纳税人有180天的时间将部分或全部资本收益投入QOZ基金并填写IRS表8949。没有要求投入销售所得的全部收益; 一个人只能投资资本收益。这些资本收益被推迟并随着时间的推移而减少。但只有QOZ投资的资本收益才有资格获得0%的减税优惠。

什么是QOZ基金?

这是一项投资,设立为合伙企业,公司或LLC(合伙企业或公司),用于投资QOZ地区的合格房产。纳税人不必在QOZ地区居住,工作或经营业务 - 只有基金需要在QOZ拥有符合条件的房产或业务。不符合条件的企业包括高尔夫球场,乡村俱乐部,按摩院,防晒工作室,赛马场和赌场。

这些基金的广告开始出现。有关投资策略,相关费用和最低投资金额的信息,请联系主办方。做你的研究。

如果您正在考虑将您的业务转移到QOZ申请减税,请咨询您的法律和税务顾问。

减税如何运作?

投资QOZ基金有两个潜在的税收优惠。

首先,纳税人推迟出售初始投资所产生的资本利得税,直至QOZ基金的股权出售或2026年12月31日,以先到者为准。

如果对QOZ基金的投资至少持有五年,则该投资的成本基础将比递延资本收益金额增加10%。

如果对QOZ基金的投资再保留两年(总共七年),则投资成本基础再增加5%的递延资本收益。因此,从初始投资中实现并转入QOZ基金的资本收益中,只有85%需要缴纳资本利得税。如果QOZ基金在2026年12月31日之后出售,这也适用。

示例:纳税人A在2016年投资10万美元投资X并于2018年8月15日以300,000美元清算投资,产生200,000美元的资本收益如果这个纳税人在2018年10月1日将全部300,000美元投入QOZ基金,她确实如此不支付200,000美元资本收益的任何资本利得税。(她可以在300,000美元的收益中投资少至200,000美元,并且不需要通过提交表格8949来征收任何资本利得税。)

如果QOZ基金的投资在五年持有期过后以600,000美元的价格出售,则应课税资本收益为500,000美元,即QOZ基金的200,000美元递延资本收益和300,000美元的增值资本收益。

通过在五年后但在七年期限过去之前清算QOZ基金,纳税人A首先将投资基础增加到120,000美元,即100,000美元加上20,000美元(递延的20万美元资本收益的10%)。这使得应税资本收益为480,000美元(600,000美元至120,000美元)。它分解为180,000美元的递延资本收益(300,000美元减去120,000美元)和300,000美元的升值资本收益。因此,纳税人A不仅推迟了,而且将资本利得税的金额从200,000美元减少到180,000美元。

如果纳税人A在2026年12月31日之前保留投资,那么资本利得税仍然是递延收益,在这种情况下是170,000美元(递延资本收益200,000美元减去30,000美元的增加基数,这是递延的200,000美元的15%)资本收益)。

那个0%的比率

如果纳税人将QOZ基金的投资保持至少10年,那么当投资被出售或交换时,QOZ基金投资的增值资本收益将成为免税收入。如上例所示,2026年12月31日到期后,投入QOZ的投资所欠的长期递延资本利得税仍将支付。

只有QOZ投资的升值才是免税的,并且对于有资格享受此减税优惠的金额没有限制。如果前面例子中的投资在10年后以600,000美元的价格出售,则不会对300,000美元征税。但递延资本收益将支付170,000美元。

您还应该考虑哪些其他问题?

与任何投资一样,存在风险,包括潜在的损失。其他一些需要考虑的因素包括:

1.您准备维持这笔投资多久了?5年?七?超过10?

2.除联邦税收优惠外,投资QOZ地区是否有州和地方税收优惠,例如招聘奖励和减少财产税?

3.鉴于QOZ地区是贫困地区或需要振兴的地区,还有多少额外风险?

4.您在QOZ基金中出售投资的难易程度如何?

与任何投资一样,税收不应该是唯一的激励因素。在决定将当前投资转移到QOZ基金之前,请咨询合格的税务和投资顾问。

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