克里斯兰德解释了为什么摇摇欲坠的澳大利亚住房市场改变了对澳大利亚央行的经济信号

时间:2019-03-09 10:12:11|来源:

 克里斯兰德解释了为什么摇摇欲坠的澳大利亚住房市场改变了对澳大利亚央行的经济信号

六个月前,我们在内部讨论了住房将对经济产生影响的想法,澳大利亚储备银行(RBA)将在2019年降息。快进到今天,我们看到越来越多的证据支持这一点。理论。

 克里斯兰德解释了为什么摇摇欲坠的澳大利亚住房市场改变了对澳大利亚央行的经济信号

在这里,我们探讨了我们如何看待房价流入经济状况,并分享我们为什么处于看跌利率方面。

所有好事都必须结束

我们开始看到房价开始渗入经济的迹象。

最近几周,我们看到建筑许可的下降幅度相对较大(月环比下降9%),同比数据现在为-20%(蓝线以下)。公寓(下面的绿线)出现大幅下滑,这表明住宅建筑热潮已经结束。为了确定问题所在国家,新南威尔士州和维多利亚州在价格和整体建筑审批方面都经历了巨大的增长,现在受到了不利影响。这两个州经历了最大的房价下跌(悉尼下跌9%,墨尔本下跌8%),因​​此价格进一步下跌的风险加剧了这一问题。关于房价的TLDR课程

那么,六个月前是什么驱使我们看空思绪?事实上,建筑审批通常会跟随房价滞后。(如果您想了解房价如何影响经济,国际清算银行的这项研究是一个很好的起点:住宅投资和经济活动:过去五十年的证据。)

如果你更喜欢TLDR版本(太长,没看过),这里有三个关键的研究内容。正如您所料,房价上涨会导致住宅投资增加。

“首先,我们表明发达经济体住宅投资的主要决定因素是房价,名义利率,人口因素和住房供应状况。”

“实际房价上涨与住宅投资正相关。实际房价上涨1%与住宅投资增长0.35%有关。“

“第三,住宅投资的下降一直导致我们样本中发现的99次经济衰退中的经济衰退......在经济衰退之前,房价,建筑活动和建筑业就业都在下降。”

第三点特别强调了为什么澳大利亚央行在如何处理住房前景方面需要小心谨慎。房价下跌和建筑活动导致经济衰退,澳大利亚央行目前正在关注其中三分之二的情况。

寻找迹象

我们能否在建筑审批数据中看到房价的迹象?简单的答案是“是”。住房建设的故事刚刚跟随价格。这符合常识 - 当价格上涨时,开发商会建造更多的公寓 - 或者正如国际清算银行所说的那样“房价似乎通过影响住房建设投资的动力而起到突出作用”

在查看房价时,我们可以更广泛地看到推动这一点的因素。房价下跌的原因是抵押贷款已经收缩(你可以在图4中看到)。这种下降是由于贷款条件收紧,导致投资者融资在2018年下降了20%,随后导致房价下跌,延迟6个月。如果我们专注于投资者融资与公寓审批,很容易看出发生了什么。当投资者资金枯竭时,九个月后建立公寓批准。资料来源:Bloomberg

以上几点挑战了债券市场一直依赖的说法:“只要房价不流入实体经济,我们就会好的。”在今天的市场中,似乎更合适的说法可能是:“如果房价停止下跌,我们应该没事。“这意味着我们需要银行贷款回来以稳定房价并帮助实体经济,支持降息的论点。

我们认为最终住房将对经济造成打击。以上显示这已经在施工中发生,如果您在NAB商业调查中阅读茶叶,您会在零售中收到类似的信息。“从趋势来看,过去三个月零售业的状况已经恶化。在零售子行业中,汽车零售和个人及家居用品零售最为负面。“ NAB月度商业调查,2018年12月。其汽车和家居用品导致零售业下滑的事实使其听起来像是金融/住房问题。再次,指出住房情况泄漏到实体经济。

由于近期通货膨胀率为1.8%,并且已经低于澳大利亚央行2至3%的波段4年以上,因此澳大利亚央行现在重新获得了他们的信息,并表示利率决定现在已经平衡。这些数据不会很快就会加息,并开始表示房价可能会有所支撑。不出所料,上周澳大利亚央行行长罗威做出如下评论:

“展望未来,有些情况下,现金利率的下一步行动将会上升,而其他情况则会下降。在过去一年中,下一步移动情景比下一步移动情景更可能发生。今天,概率似乎更均衡。“

所以,澳大利亚央行已经说过“下一步可能会加息”到“概率均衡”。这导致市场开始预测降息,并可能鼓励其他经济学家开始要求减产。

Chris Rands是位于悉尼的Nikko Asset Management的固定收益人员。本文是在Nikko AM的全球网站上发布的简报,并在此获得许可。

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