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如何与零售业主打硬仗 推动Premier的发展

弗兰克洛伊是第一个在零售物业方面最想到的亿万富翁。

如何与零售业主打硬仗 推动Premier的发展

Solomon Lew应该是第二个。Premier Investments董事长及其首席执行官Mark McInnes对于了解零售物业格局如何变化以及其零售连锁店(包括时尚连锁店Just Jeans,Peter Alexander和Portmans以及文具连锁店Smiggle)将如何受到影响而狂热。

“我们非常努力地跟上市场并监控房东花钱的地方而不是花钱,”Lew说。

多年来,他一直警告业主,他们需要醒悟到租金不可持续地高,因为转向在线零售以及一直在进入零售商利润的激烈竞争但最近,由于业主试图堵塞零售连锁店倒塌的空洞,Lew和McInnes注意到了一种新的趋势。商场所有者为时尚类别的新进入者提供降低的租金和其他奖励,而不是向Premier等长期租户提供相同的优惠。

“我上飞机,走一个中心并找到一个房东为竞争对手提供资金进入我们的空间并不罕见,”McInnes说道,并补充说他的团队正在就我们网站的每一个网站进行“非常一致的讨论”,这是发生。

在房东没有动摇的地方,总理正在投票。

“这不是我们关闭商店的愿望。一些房东完全得到它,有些人把头埋在沙子里。“

- Premier Investments首席执行官Mark McInnes

该集团在过去六年中关闭了101家无利可图的商店,并在过去的12个月内关闭了16家商店。

Premier将很快关闭其位于Chapel Street的Just Jeans品牌的墨尔本旗舰店,并在那里交易了48年。它在同一条带上的Dotti和Smiggle商店将在今年晚些时候关闭,其位于荷兰Rundle Mall的阿德莱德的旗舰Just Jeans商店也将在未来几个月关闭。

麦金尼斯强调,这不是一个萎缩到伟大的计划。“这不是我们关闭商店的愿望。一些房东完全得到它,有些人把头埋在沙子里。“

但他确实表示,最近的商店关闭实际上是盈利积极,因为整体收入的损失被无法盈利的商店的拖累所抵消。每个零售连锁店的总销售额都有所增长。

难怪总理会毫不犹豫地走到无法获得足够优惠的地方。

当然,实体零售的压力是一个全球性的问题,Premier显然正在考虑将来会做出的财产承诺。

与其修订的Smiggle文具连锁扩张计划相比,这一点更为突出。

在澳大利亚,亚洲和英国建立了强大而良好的商店网络后,Lew和McInnes正在研究如何将连锁店带入新的市场。最初计划采用老派的方法 - 在大型购物中心找到很棒的地点,在每个市场建立立足点并从那里成长。

但Lew和McInnes太聪明,经验丰富,不会阅读客户和房地产趋势。

当两人看到Smiggle在英国的在线销售爆炸时 - 他们自2015年以来从零增长到总销售额的19% - 很明显,在新市场签订长达10年的租约可能无法为投资者带来最佳回报。

因此,去年9月,Lew和McInnes宣布了一项新的资本增长计划,该计划将通过与当地零售商,新交易网站的批发协议,百货公司的特许权和更广泛的在线推动,迅速进入新市场。

在上周Premier公布的半年业绩公布后,净利润增长了13%,达到创纪录的8880万美元,这可能是ASX盈利季节最好的零售业绩 - 这一劳动的一些初步成果已经揭晓。

在韩国,泰国,印度尼西亚,菲律宾和阿拉伯联合酋长国,Premier将成为当地零售商的Smiggle批发商,他们将从7月开始将该连锁店的产品放入100家商店,拥有更多“门”(因为他们在行业中已知)来。当地零售商也将用于将品牌带入加拿大。

在英国,塞尔福里奇百货公司和哈罗德百货公司都有特许经营权,并且刚刚在新加坡开业。

在看了欧洲大陆欧洲多年后,Premier选择与亚马逊欧洲合作进入法国,德国,意大利和西班牙。

需要明确的是,Smiggle将拥有自己的网站,完全由Premier控制,位于亚马逊生态系统内。这项欧洲与亚马逊交易的教训最终可能有助于Premier推动进军美国市场。

“我们绝对疯狂地关注的是我们不会失去品牌形象。”

- Premier投资公司Mark McInnes

总体而言,Premier表示,如果它试图单独扩张,它可以更快,更便宜地使Smiggle成为7.75亿的潜在客户群。

“这些新的四条增长途径将出现更高的息税前利润率,资本实质上更少,并产生更高的现金流,”McInnes说。

McInnes认为,由于英国脱欧近一半的英国销售放缓,这突显了这种扩张的逻辑,因为它将通过与合作伙伴有效地分担这些风险,帮助保护Premier免受未来地缘政治事件的冲击。

而且,麦克尼斯很高兴Premier可以确保其新的零售合作伙伴能够保持公司的品牌诚信,并透露所有合作伙伴都有关于商店展示,产品,视觉营销和服务水平的合同义务。

“我们绝对疯狂地关注的是我们不会失去品牌形象。”

Lew和McInnes热衷于强调Smiggle的扩张战略还有另一项与房地产相关的好处:也就是说,Premier资产负债表上不会有任何租赁。

根据1月1日生效的会计准则变更,公司将被要求在其资产负债表上报告租赁负债,此举旨在大大改善这些义务的披露。

Lease Accelerator对前100家ASX公司的分析估计,今年将有1000亿美元的租赁资产将用于资产负债表。拥有巨大商店网络的零售商自然会占据重要地位。

负债的增加最终将通过使用权资产的增加来平衡,尽管随着公司向这一新制度过渡,包括更高的利息支付和杠杆比率,会有一些怪癖。

然而,从长期来看,投资者可能会将零售商的租赁义务视为其灵活性的代表 - 承诺越大,退出的可能性就越大,因为消费者越来越远离实体零售。

这将是一个肤浅的阅读,但也许并非完全没有道理的,因为总理决心不增加其负债,因为它需要Smiggle进一步进入亚洲和欧洲。

正如历史,经验和结果所表明的那样,Lew和McInnes通常都领先于比赛。

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