联邦房地产投资信托基金是高分红股票吗

时间:2019-12-02 11:34:55|来源:

房地产投资信托(REIT)联邦房地产投资信托(NYSE:FRT)以多种方式向自己的鼓手迈进。尽管公司有时与更广泛的房地产投资信托基金集团有些步调不一,但这已经为公司及其投资者提供了很好的服务,已经超过了五十年。最后,事实证明它的方法行得通。这是一本入门书,可帮助您了解为什么联邦房地产公司是这么好的股息股票,并决定今天是否值得将其列入买入名单。

从红利开始

股息较高的股票应具有良好的股息记录。联邦房地产连续52年每年分红的增长肯定算得上是。实际上,这种情况使它成为了非常罕见的公司,包括可口可乐和宝洁这样的标志性名称。很明显,它在多个经济周期中都保持着这种连胜态势,包括2007年至2009年的严重衰退,当时许多其他房地产投资信托基金最终削减了股息或稳定了派息以保存现金。

每年实际的股息增长也很重要。在过去十年中,联邦房地产(Federal Realty)的股息年复合增长率约为4.5%。随着时间的推移,这超过了历史上每年3%的通货膨胀率,这意味着股息的购买力已经增强。最近的增长不是那么大,但是随着时间的流逝,股息会增加和减少,因此最好看一下长期情况。例如,在整个52年的增长中,平均年增长率约为7%。

至于公司的业务,管理层倾向于将精力集中在它熟知的少量资产(大约100种)上,而且重要的是,它可以投资以增加其价值。投资组合的核心是购物中心,但联邦房地产越来越致力于混合用途物业(占租金的33%),这些物业包括零售,房屋(拥有约2600套公寓)和办公/工作空间。它还倾向于关注最理想的美国市场,例如波士顿,纽约,华盛顿特区和洛杉矶等。它大约有85%的资产位于家庭收入中位数较高(8.5万美元或以上)的市场。今天,它的资产是94%租赁的,并且最近平均能够将租金提高大约10%,提供了显着的内部增长。当然,这是重建工作的重中之重,

从财务上讲,房地产投资信托基金拥有投资级资产负债表。它的绝大部分债务是在公司层面,这意味着它的大多数财产都没有抵押。长期债务大约占资本结构的50%,这对于拥有大量实物资产投资组合的公司而言是合理的。如今,它可以将利息支出减少约3.2倍,这虽然不是一个惊人的数字,但却是一个可靠的数字。但是,它明显高于2010年的接近2倍。总而言之,联邦房地产有坚实的财务基础。同时,来自运营的关键资金(FFO)支付比率是非常合理的66%。

总而言之,联邦房地产公司是一个很好的股利股票。但是,不要急于将其添加到您的投资组合中。

这里没有秘密

联邦房地产公司的股票最近表现不佳,在2019年仅上涨了10%左右,而Vanguard Real Estate ETF则上涨了23%,后者是更广泛的REIT领域的代表。联邦房地产也比其2016年的高点低约23%。因此,近年来华尔街已将房地产投资信托基金(REIT)纳入了狗屋。但是,如果您将时间推迟到2005年左右(大约是Vanguard Real Estate ETF开始交易的时间),Federal Realty的股价便是更广泛的REIT同行集团的两倍以上。因此,近期表现不佳很有趣,但长期趋势仍是材料表现不佳。

显然,投资者对联邦房地产公司的长期往绩和强大的基础业务非常了解。REIT的价格对管理层预计的2019年FFO比率,就像工业公司的市盈率一样,几乎是21倍。这在REIT领域是很高的,而且与您对成长型公司的期望更加一致-不是以缓慢而稳定的股息增长而闻名的REIT。

同时,股息收益率比标准普尔500指数基金的收益率高出3.2%。但这并不是一个巨大的收益,并且与房地产投资信托基金的平均水平相当。而且,尽管收益率接近其近期历史的高端,但当您回顾联邦房地产的长期历史时,收益率并不高。

总的来说,今天很难说联邦房地产便宜。正如著名的价值投资者本杰明·格雷厄姆(Benjamin Graham)所指出的那样,如果您付出太多,那么即使是一支伟大的股票也可能是一笔糟糕的投资。这似乎适用于今天的联邦房地产。

愿望清单

毫无疑问,联邦房地产公司是一支很好的股利股票。实际上,就股息而言,它具有悠久的历史,很少有公司,更不用说房地产投资信托基金了。加上强大的业务模型和坚实的财务基础,就有很多理由喜欢房地产投资信托基金。但是华尔街的每个人都知道这一点。由于估值似乎相当丰厚,这位出色的股息支付者属于您的愿望清单,而不是您今天的买单。

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