CareTrust的增长迅速其红利也在增长 您想在投资组合中拥有这种REIT吗

时间:2019-12-23 11:51:16|来源:

CareTrust REIT(纳斯达克股票代码:CTRE)主要拥有养老院。随着婴儿潮一代进入退休年龄,他们为此类房产提供了巨大的推动力,这对于CareTrust这样的医疗房地产投资信托(REIT)来说是一个很大的卖点。到目前为止,CareTrust在其相对较短的历史中,利用机会取得了不错的成绩。就是说,这里有一些重要的负面信息供您了解是否正在考虑投资此REIT。

市场上相对较新的房地产投资信托

CareTrust只是在2014年中期从Ensign集团中分离出来时才公开上市。此举的主要目的是将Ensign实物资产的所有权与实际的日常资产分开。问题在于,CareTrust最初只有94个物业和一位主要租户。从多元化的角度来看,房地产投资信托基金的地位很糟糕。

CareTrust迅速着手购买新物业。如今,它拥有分布在22个不同运营商中的大约200个设施。Ensign仍占REIT租金总额的三分之一,但这比100%有了很大的提高。仅仅五年半的时间,这里的变化就实现了。管理做了很多繁重的......和未泯的资产负债表中的努力。

实际上,CareTrust的债务权益比率为0.25,明显低于医疗保健房地产投资信托领域中一些最大企业的债务权益比率。其债务与EBITDA的比率也为4.8。其2.75倍的利息覆盖率超过了医疗房地产投资信托基金领域三个最大,最多元化的同行中的两个。因此,CareTrust看起来在相当坚实的财务基础上。

但是,投资者不仅从多样化的发展和强大的财务中受益,而且还获得了越来越多的股息。自上市以来,CareTrust每年都在增加支出,将常规季度股息从2014年的0.125美元提高到目前的0.225美元。在短短的五年半时间内,这一数字增长了80%。随着REIT的增长,管理层显然将投资者牢记在心。

那么这是什么问题呢?

在将CareTrust列入购买清单之前,投资者需要考虑几个问题。首先是它主要拥有养老院(71%的资产,另外10%是熟练的护理和辅助生活的混合物)。疗养院帐单通常由第三方支付,尤其是Medicare和Medicaid。来自第三方的付款可能会发生巨大变化,有时会变得政治化。许多投资者更喜欢从私人付款人(实际客户)获得大部分收入的医疗保健房地产投资信托基金。对于更保守的投资者而言,仅此一项就可能成为不考虑CareTrust的原因。

第二大问题是估值。尽管支出的迅速增长支持了4.4%的股息收益率(是标准普尔500指数基金收益的两倍多),这似乎很诱人,但对于CareTrust而言却相对较低。以另一种方式看待估值问题,该股票的交易价格约为CareTrust预计的2019年运营资金的15倍(FFO就像是一家工业公司的收益),从历史上讲,这是一笔不菲的价格。简而言之,投资者意识到房地产投资信托基金的成功,并为此付出了代价。这是不是一个价值发挥,虽然你可能会说这种红利成长至今CareTrust显示是值得溢价的价格标签。

要记住的另一个问题是CareTrust最近做了一些“春季大扫除”。这就是管理层用来描述其出售某些资产并将资产转移给新运营商的决定的术语。这些和其他举措导致产生了1,670万美元的第三季度减值支出,冲销了价值1,210万美元的租金以及110万美元的贷款损失准备金。在某些方面,这实际上是一件好事,因为“春季大扫除”解决了产品组合中的问题。但是,投资者应该问为什么这些问题首先存在。

简而言之,经过大约五年的快速增长,CareTrust最终获得了一些不太理想的属性和运营商。当一家公司迅速发展时,这势必会发生。由于增长是这里的核心故事,因此投资者应该准备好再次看到这种“清洁”努力。值得注意的是,自管理层在其第二季度财报中开始谈论这一过程以来,股价已下跌了约17%。由于股票看起来仍然是全价的,即使跌幅很大,如果CareTrust将来需要进行额外的“清理”,投资者也应该为价格表现更为波动做好准备。

CareTrust的混合展示

CareTrust的管理团队在发展和多元化业务方面做得非常出色,同时通过股息增长来奖励收入投资者。没有特别的理由期望这种情况会改变。但是,它主要集中在疗养院,这可能是一个很难导航的领域。而且这里的估值似乎仍是许多好消息的定价。尽管股息增长投资者可能希望近距离观察,但保守的投资者和那些喜欢低价交易的投资者可能会比较乐观。

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